“十一的樓市靜悄悄。”一位資深的房地產(chǎn)營銷人士感嘆道。
黃金時(shí)代的“十一黃金周”在白銀時(shí)代里漸漸失色，黃金時(shí)代里，越是節(jié)假日，涉及到房地產(chǎn)營銷的所有人員越忙得人仰馬翻，而今年，悠閑自在多了。打開朋友圈就會(huì)看到，不少地產(chǎn)營銷線的負(fù)責(zé)人散落在世界各地的美景里，悠然自得。
事實(shí)上，十一黃金周失色僅僅是今年金九銀十的一個(gè)縮影，整體來看，傳統(tǒng)的收成季節(jié)金九銀十今年褪色不少。在淡季不淡的白銀年代里，不少開發(fā)商已經(jīng)“收過好幾茬糧食”,“收成”基本有保障，而拿地越發(fā)困難的情況下，房企并不著急出貨。面對(duì)著蹦著也夠不著的豪宅價(jià)格，剛需人群也不著急買房。
供需雙向疲軟，使得剛剛過去的十一黃金周，一點(diǎn)也不黃金，金九銀十褪色明顯。
但在上述資深房地產(chǎn)營銷人士看來，如此現(xiàn)象并不代表樓市崩潰了，而正是未來地產(chǎn)營銷的新趨勢(shì)。
□現(xiàn)象
房產(chǎn)公司度假忙
對(duì)于房地產(chǎn)從業(yè)人員來說，今年十一黃金周最大的特點(diǎn)是：不熱鬧。往年每到此時(shí)的大規(guī)模推盤，各售樓處都有五花八門的促銷活動(dòng)，今年都較為罕見。
記者調(diào)查了多個(gè)樓盤發(fā)現(xiàn)，銷售進(jìn)度和售價(jià)和平時(shí)并沒有太大區(qū)別。而打開朋友圈，多數(shù)從事房產(chǎn)營銷工作的朋友都在各地游玩，其中不乏品牌房企的營銷總監(jiān)。
“沒有大型活動(dòng)，都是一些暖場(chǎng)的小活動(dòng)，畫個(gè)畫啊之類的，不是一線的銷售人員都放假了。”某房企內(nèi)部人士告訴記者。
記者在通州某樓盤的售樓處看到，只有幾個(gè)做手工的小活動(dòng)。“沒什么活動(dòng)，也沒有特別的優(yōu)惠。”銷售人員介紹稱。
對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，進(jìn)入四季度，開發(fā)商加速去化的訴求確實(shí)有所減弱，主要原因在于今年二、三季度市場(chǎng)旺銷期中，諸多房企都已完成全國的銷售任務(wù)，因此在往年長假期間房企通常的大力促銷現(xiàn)象在今年較少出現(xiàn)。特別是北京地價(jià)高企、競(jìng)爭(zhēng)激烈，房企拿地的困難程度不斷增加，面粉貴過面包的現(xiàn)象頻頻發(fā)生，如果房企將手中持有的地塊以相對(duì)低的價(jià)格快速消化，所獲得的銷售收入再在同一區(qū)域拿地的可能性幾近為零。在這樣的市場(chǎng)現(xiàn)狀下，拿地早的項(xiàng)目的土地成本優(yōu)勢(shì)越發(fā)突出，房企惜售心態(tài)之下，普遍持以放緩?fù)票P、深耕產(chǎn)品、提高利潤率的操盤策略。所以，在十一長假期間，開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目銷量沒有要求，再加上市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，看房客戶減少，一些業(yè)務(wù)員因此放假旅游，度過一個(gè)真正的假期。
供應(yīng)逐月下滑
從供應(yīng)情況來看，2015“十一”長假期間（10.01-10.07）北京商品住宅市場(chǎng)僅麗景長安與華潤悅景灣兩個(gè)項(xiàng)目入市，與9月最后一周持平。兩個(gè)項(xiàng)目共新增住宅產(chǎn)品180套，預(yù)售許可面積2.3萬平方米，相比9月最后一周分別減少80%、50%。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，需求關(guān)注點(diǎn)的轉(zhuǎn)移使得假期集中開盤供應(yīng)的現(xiàn)象已基本消失，而從歷年“十一”期間開盤情況來看，今年與去年住宅供應(yīng)成為同期供應(yīng)低谷。任啟鑫認(rèn)為，這與北京住宅供應(yīng)與潛在供應(yīng)不斷減少的大背景不無相關(guān)。隨著北京可開發(fā)土地的不斷減少，可供轉(zhuǎn)化的住宅項(xiàng)目也將持續(xù)減少，另外再加上受到政策影響近兩年房企制定的銷售目標(biāo)較低，因此進(jìn)入10月份之后房企入市意愿并未有突出表現(xiàn)。而受到“十一”開局的影響，預(yù)計(jì)10月份北京住宅供應(yīng)與成交均難以出現(xiàn)太大突破。
事實(shí)上，自今年8月單月北京樓市供應(yīng)達(dá)到頂峰以來，隨后幾個(gè)月市場(chǎng)供應(yīng)一直處于下滑局面。8月北京住宅市場(chǎng)開盤項(xiàng)目個(gè)數(shù)已達(dá)到37個(gè)，這一數(shù)量也創(chuàng)造了15個(gè)月來的入市項(xiàng)目量新高。在8月開盤項(xiàng)目個(gè)數(shù)達(dá)到37個(gè)的年度高峰之后，“金九銀十”未能突破這一水平。
根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年9月，北京商品住宅市場(chǎng)共有29個(gè)項(xiàng)目入市，相比8月同期減少了7個(gè)，扣除自住房后新增供應(yīng)3910套，環(huán)比上月同期減少12%，
來自鏈家地產(chǎn)報(bào)告顯示，供應(yīng)方面，截至目前10月尚無期房住宅項(xiàng)目入市，考慮到多數(shù)需求會(huì)受節(jié)假日影響推遲入市，一般來說10月上旬鮮有項(xiàng)目入市，預(yù)計(jì)中下旬供應(yīng)或?qū)⒂瓉砀叻濉?月新房市場(chǎng)以“平淡”收尾，目前來看在假期的影響下，“銀十”的市場(chǎng)成交或?qū)⒌陀陬A(yù)期，與9月相比也難有大幅度的上漲。
