兩會后或迎第四輪房地產政策放松

“兩會后地方或將迎來第四輪房地產刺激政策。”5日，2015年政府工作報告指出，2015年房地產政策將堅持分類指導，因地施策，落實地方政府主體責任，支持居民自主和改善性住房需求，促進房地產平穩健康發展。對此，中原地產首席分析師張大偉分析稱，2015年政府工作報告對于房地產的表述方式用“支持促進”代替了“調控抑制”，再提穩定住房需求，地方或在穩增長壓力下進行強刺激，樓市也將進一步回暖。

CEIC研究中心研究員楊科偉表示，此次報告首提“支持改善性住房需求”，極有可能進行二套房貸和一線城市限購調整。

張大偉也認為，限購政策或有步驟調整。他表示，目前全國執行限購的城市只有5個，其中以一線城市為主，直接取消的可能性很小，而通過工作居住證、納稅證明等繞道寬松的可能性較大。

與此同時，存量房轉公租房、安置房，政府投資有利于減輕庫存壓力。楊科偉認為，雖然存量房轉為公租房和安置房,先前已有提及，而此番在《政府工作報告》明文發布，更將其提升到了2015年國家戰略部署高度。據國家統計局數據，2014年末全國房地產可售面積達6億平方米，同比增長26.1%，再創歷史新高，這一政策的執行無疑有利于加速閑置存量房流轉，減少社會資源浪費，并減輕目前國內房地產市場存量高企的壓力。

張大偉還預測，地方政府將接力松綁政策，非常直接的出臺稅費減免，購房補貼等多種救市政策。

此前，截至2014年8月底，46個限購城市已有40個松綁，樓市限購時代就此進入尾聲。在中國經濟增速放緩，但強刺激已被中央摒棄的宏觀背景下，以放松房貸為標志的新一輪救市浮出水面。9月底，央行發布新政，開啟第二輪救市熱潮，涉及首套房貸款利率優惠、放松首套房認定、放松公積金貸款、財政補貼等內容。隨后，連續兩次的降息，開啟了第三輪托市。

“當前經濟增長放緩壓力不減，房地產業也將繼續為經濟平穩增長做出重要貢獻。溫和的政策環境對樓市而言積極利好。”張大偉表示，歷次市場起伏并非僅由政策主導，而是受到前期調整幅度、供求格局變化、整體經濟水平以及人口結構演變等多方面因素影響，因此后市走勢需從各個維度綜合預判。其中，市場整體存量的大幅增長，尤其是一二線城市以外地區庫存的持續攀升，將成為影響市場變化和地區分化的重要因素。2015年重點城市的銷量好于2014年是確定的，特別是在這部分城市供需關系改善明顯情況下，房價很可能上漲，甚至幅度不會小。

但楊科偉提醒，對于房地產行業，政策平穩趨寬是確定的，但行業趨勢已變。長期來看，如今我國經濟發展面臨資源環境約束加大，過去高投入、高消耗、偏重數量擴張的發展方式已經難以為繼，必須推動經濟在穩定增長中優化結構。房地產作為“調結構”的主要對象之一，行業規模不太可能再度擴張；與此同時，行業數年高速發展已經使得住房稀缺性下降，住房需求基本滿足，故而行業需求結構在持續變化。

的確，從地方松綁限購，到中央降低貸款利率，雖然此前政府也屢屢放松房地產市場政策，但行業回暖仍有待時日。根據銀河證券統計，2月，36個主要城市新建商品住宅銷量環比大幅回調43.5%，同比則小幅下滑6.8%，為2014年月平均成交量的60.9%。中國指數研究院數據顯示，2015年2月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為10539元/平方米，環比小幅下跌0.24%。其中，39個城市環比上漲，61個城市環比下跌。同比來看，全國100個城市住宅均價與2014年2月相比下跌3.84%，跌幅較上月擴大0.75個百分點。另外，北京、上海等十大城市（新建）住宅均價為18957元/平方米，環比小幅下跌0.17%；同比繼續下跌，跌幅擴大1.22個百分點至2.45%。

對此，有分析人士表示，雖然有春節因素影響，但2014年下半年以來的政策效應遞減，短期內并未實質推動成交回暖，加之今年經濟增速將繼續走低，使得購房者整體信心下降，觀望情緒濃厚，行業整體回暖仍有待時日。