文旅地產時代：東戴河項目日益成熟扎堆熱銷

中國日報網房產訊 （記者白云蛟）在遼寧東戴河新區(qū)東戴河國際浴場的海灘上，魔馬音樂節(jié)在邀請到的知名樂隊在這周末的兩天時間里不間斷地演出，一直持續(xù)到夜間9點鐘。

今年落地東戴河的魔馬音樂節(jié)也頗為隆重，主辦方邀請到了謝天笑、周云蓬、羅琦和AK47等搖滾音樂人和樂隊在此演出，由此，東戴河國際浴場也吸引了一群很高興的年輕人。

東戴河魔馬音樂節(jié)，命名時尚洋氣，一切布置都緊隨搖滾的元素，少有聽眾注意到，魔馬音樂節(jié)的冠名，其實是由主辦現場東戴河國際浴場北側的當代·東戴河白金海MOMΛ項目贊助，當代置業(yè)位于東戴河的這個地產項目，與“樹音樂”一起把音樂節(jié)帶到了東戴河的海灘上，為了吸引更多的游客。

“雖然東戴河與北戴河、南戴河一起齊名，但是在2008年以前，東戴河仍然是一個非常偏僻的旅游景點，雖然這里的自然景觀可能優(yōu)于南戴河和北戴河。過去六、七年時間，是地產項目帶動了東戴河的旅游發(fā)展。”當代·東戴河白金海MOMΛ項目營銷總監(jiān)門鵬飛告訴記者，“最早在東戴河落地的地產項目是佳兆業(yè)集團的東戴河項目，以及后來的山海同灣項目，兩個項目的體量都非常大，超過了十幾平方公里，開發(fā)了數千套房源。”

門鵬飛告訴記者，東戴河在地產項目進入之前，當地旅游的容客量大概只有40萬人次左右，但是這些地產項目落地以后，東戴河當地旅游游客基本上能夠按照20%到25%左右的規(guī)模遞增，到如今，東戴河的容客量應該是在400萬人次以上。

“南戴河和北戴河的容客量都是在千萬人次以上，東戴河的自然景觀其實是最好的，主要是欠于旅游配套服務比較落后，隨著東戴河旅游區(qū)的加緊開發(fā)，我們預計，東戴河的旅游未來四五年之間仍然會有比較快的增長。”門鵬飛說，“比如東戴河現在工作日每天的游客人數大概是7萬人左右，到了周末，一般都是30萬人次以上，超出當地的游客接納量。”

“賣的不是房子，其實是一片海”

東戴河地區(qū)的地產開發(fā)，一位行業(yè)人士將其描述為“賣的不是房子，其實是一片海”。如這位人士所言，東戴河地產項目的主要賣點，多數集中在海景房。

“東戴河的旅游資源比較豐富，但是相比南戴河和北戴河，東戴河的開發(fā)相對滯后，房地產開發(fā)也是2008年以后開始興起的。所以東戴河在近幾年開始開發(fā)以后，集中度比較高，一般樓盤都屬于旅游度假地產，且規(guī)劃和開發(fā)規(guī)模都非常大。”一位正在東戴河為當地房地產項目提供咨詢的專業(yè)人士告訴記者。

以最早進入東戴河區(qū)域佳兆業(yè)·東戴河項目為例，記者了解到，這個項目總規(guī)劃為11平方公里，在規(guī)模體量上與南北戴河等量齊觀，總戶數預計接近6000戶，其開發(fā)除了十數棟海景住宅以外，還包括星級酒店、俱樂部、商業(yè)街等。

“佳兆業(yè)·東戴河項目在當地是老項目，賣了很長時間，從2011年開售到現在去化率應該達到了60%到70%左右。”東戴河當地一位營銷人士告訴記者，“佳兆業(yè)·東戴河項目相比其他樓盤都更成熟一些，而且在過去幾年間就數它的體量較大，所以一直賣得不錯，經常是當地的銷冠。”

不過，這位營銷人士也向記者透露，今年開始，佳兆業(yè)·東戴河項目開始了大幅降價，從之前的銷售均價7000多元/平方米降到了現在的4000多元/平方米，售價在今年幾乎斬半。

“降價的原因是多方面的。一是因為佳兆業(yè)·東戴河項目也開始進入到銷售后期，一線海景資源和好的樓棟、戶型都賣得差不多了，價格會有下降，二是今年當代·東戴河白金海MOMΛ項目也開盤了，競爭壓力比較大。”這位營銷人士向記者分析佳兆業(yè)·東戴河項目的降價策略說，“另外，今年佳兆業(yè)集團也遇到一些問題，急需回籠資金。”

“我們項目今年剛開盤，所以降價策略不會是項目的選擇。現在包括佳兆業(yè)·東戴河項目和山海同灣項目，都進入到銷售后期，一線海景資源基本沒有，而當代·東戴河白金海MOMΛ項目現在銷售主打的就是一線海景房。”門鵬飛告訴記者，目前當代·東戴河白金海MOMΛ項目精裝高層住宅的銷售均價是在5800元/平方米左右，“當然，我們現在項目的價格在當地可能屬于偏貴的樓盤，價格有些稍高。”

雖然沒有采用更加直接的降價策略，但是出于加快銷售的考慮，近期當代·東戴河白金海MOMΛ項目也調整了銷售模式。

門鵬飛說，從這個月開始，項目已經不需要給樓盤的銷售代理發(fā)工資了，他把樓盤的銷售展點面向這些銷售人員招標，“出價高的銷售可以承包樓盤的展點，房子賣得越多，當然賺得越多，很好的激勵機制。”

門鵬飛透露，近期項目調整銷售模式以后，銷售上已經是“立竿見影”。“在銷售模式調整之前，成交一直都比較慘淡，調整之后，8月份的第一周和第三周，我們已經超過佳兆業(yè)·東戴河項目，成為當地樓盤的銷售冠軍了。”

“每周項目都會對這些承包銷售展點的銷售人員進行考核，項目營銷層面已經是一個孵化平臺，不會對具體銷售策略上進行更加細致的決策。”門鵬飛介紹說。

旅游旺季 當代·東戴河白金海MOMΛ項目扎堆熱銷

如今，佳兆業(yè)·東戴河項目、山海同灣項目以及當代·東戴河白金海MOMΛ項目3個樓盤已經占據了東戴河區(qū)域的絕大部分市場份額，雖然當地已經有17個房地產項目開發(fā)在售。

“3個樓盤的銷售基本上占到東戴河樓盤銷售的9成左右。隨著佳兆業(yè)·東戴河項目和山海同灣項目陸續(xù)進入到銷售后期，我認為自己的項目更有優(yōu)勢，比如山海同灣現在只有200多套房源待售，它的體量也有7000多套房源。”門鵬飛說。

門鵬飛也對東戴河地區(qū)未來房價上漲有著樂觀的估計，當代·東戴河白金海MOMΛ項目計劃拿出10套房源進行眾籌，他預計投資回報率會在20%到30%左右。

“今年項目銷售均價是在5800元/平方米，明年應該會漲到6000多元/平方米，后年應該會漲到7000多元/平方米。眾籌下來的房子，項目幫著賣出以后，差價就是收益。”門鵬飛介紹說。

同樣應該注意的是，東戴河地區(qū)項目銷售重度依賴外地客源，其中大約只有20%左右的客戶來自東戴河周邊地區(qū)。

“東戴河樓盤銷售70%左右的客戶來自北京，10%左右的購房者來自天津和唐山，這些客戶基本上都把東戴河的房子當做旅游度假產品購買，看中這里的自然景觀。”門鵬飛告訴記者，“也有20%左右的客戶來自東戴河周邊，這部分客戶是看中洋房這類的住宅產品。”