燕郊樓市躁動炒作風險隱現 部分樓盤兩月漲25%

隨著京津冀一體化的推進和通州區被確定為北京市行政副中心，與通州一河之隔的河北三河市燕郊迎來發展機遇，當地房價隨之上行。中國證券報記者在走訪中發現，目前燕郊樓市均價達1.5萬元/平方米，部分樓盤短短兩個多月漲幅超過25%，部分開發商存在“捂盤惜售”現象。

業內人士表示，利好政策疊加，以燕郊為代表的鄰近北京的河北部分地區產生虹吸現象，引發過度炒作和房價上漲。京津冀一體化應是推動區域內經濟發展和產業新生，不應是京津冀房價的一體化。未來房地產稅推出后，有望抑制部分炒房行為。

燕郊樓市節節高

中國證券報記者走訪燕郊多家售樓處發現，目前理想新城、匯福悅榕灣、壹克拉等新盤在售，均價在1.5萬元/平方米左右，前期開盤的夏威夷藍灣、港中旅、天洋城4代、首爾甜城全部售罄。多數樓盤將集中于8月中旬后放盤。

“現在整個燕郊市場都沒房，市場是一個星期一個變化，6月時我們房子也就每平方米1.2萬元左右，7月10日之后就都漲上去了。”某樓盤銷售人員表示，所在開發商已建起30棟樓，均已封頂。7月5日新開的15號樓開盤當天就全部賣完，均價為1.5萬元/平方米，來買房子的以自住的居多。

“不是沒房，應該說是有房不賣?！痹撲N售人員稱，其所在公司春節前2月份時全部封了盤，3月1日開盤賣了一批。受北京地鐵通燕郊的消息影響，5月又封了一次盤。這次趕上通州區被確定為北京市行政副中心的消息，7月11日又全部封盤。如果去年過來買房，房價還是10500元/平方米，今年3月漲到11500元/平方米，5月漲到12500元/平方米。下一期項目可能8月開盤，現在還沒有開始排號，按照現在的市場預計可能漲到1.6萬元/平方米—1.8萬元/平方米。

港中旅售樓處銷售人員稱，港中旅6月6日新開盤的6棟樓當日全部售罄，當時均價是1.1萬元/平方米。7月份以來的一段時間都沒有房子賣，下一期要等到8月中旬才會有新開盤項目，預計價格不會低于當前市場均價。8月1日新開盤的上上城理想新城均價達1.4萬元/平方米，而去年該項目報價僅為8600元/平方米。

新房一房難求，燕郊二手房市場也同樣緊俏，房源短缺，很多業主持觀望態度，部分業主要求一次性全款付清房款。

匯福地產相關負責人表示，悅榕灣自去年開盤以來，今年上半年一直處于蓄客階段。5、6月以后，市場驟變，各種利好消息疊加，來燕郊置業的人成倍增加，無論是購買者還是咨詢者都大幅增長。從燕郊上半年市場來看，由于樓盤開盤數量減少，新房房價上漲幅度較大。

“北三縣”樓市升溫

燕郊只是一個縮影。隨著京津冀一體化的推進，被稱為“北三縣”的河北三河、大廠、香河三地因為毗鄰通州，受到多方關注，“北三縣”這個稱謂也頻頻被購房者提及。

“燕郊現在有價無房，大廠、香河成為新熱點?！蔽挥诖髲S的潮白河孔雀城銷售人員表示，近期來看房的人特別多，前期開盤均價每平方米1萬多元的孔雀城學府瀾灣已售完，8月1日新開的兩棟樓周末兩天賣掉100多套，剩下的房源為數不多，目前一些好的房源需要加價15萬元才能拿到。

上海易居房地產研究院智庫中心提供的數據顯示，6月末大廠新建商品住宅庫存面積為66萬平方米，7月末下滑至61萬平方米;6月大廠新建商品住宅成交面積約31萬平方米，7月為34萬平方米，大致增長10%。

上海易居房地產研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，對于大廠來說，部分購房者是因為燕郊房價漲勢太猛而轉至大廠購房。目前大廠新增供應量不多，庫存也較去年同期有所下降。

庫存下降的一個重要原因是部分房企有捂盤嫌疑，它們考慮到后續房價將繼續上漲，尤其可以持續圍繞通州題材炒作，所以不會太積極地推新盤。隨著后續燕郊等潛在區域購房者轉戰大廠，房價有繼續抬升的空間，但預計漲幅不會太大，因為大廠的知名度相對較低，而且配套設施需要完善。

嚴躍進認為，未來“北三縣”房價的上漲動力會繼續增加，一是隨著通州房地產可售資源的減少，購房者的購房需求將外溢至臨近的燕郊等地;二是北京限購政策沒有放寬的跡象，一些購房者不得不到燕郊等地購房;三是市場可能繼續圍繞通州題材、大興機場題材進行炒作。不過，房地產稅的推出將觸及投機性購房者的痛點，目前燕郊和大廠已存在持有多套住房的群體，而房地產稅會削弱此類住房的投資價值，進而抑制部分炒房行為。

或存過度炒作

“隨著京津冀協同目標的制定、首都部分功能的疏解、河北省政府不斷增強投入能力，作為深入北京腹地的板塊，燕郊產生了虹吸現象，引發過度炒作和房價上漲。京津冀一體化的主要目的應該是推動區域內經濟的發展以及產業的新生，而不應是京津冀房價的一體化，沒有必要過度炒作?！北本┦蟹康禺a協會秘書長陳志表示，大部分在燕郊購房的家庭都是為了解決自住問題，早期在燕郊置業的一些家庭也可能是認為這里有投資價值，但現在燕郊不斷增加供給，其實沒有太大的價值提升空間。

中原地產首席分析師張大偉認為，通州區被確定為北京市行政副中心對通州的利好很明顯，但目前通州的房價受到較嚴格的監管，導致市場的躁動體現在鄰近的河北燕郊、大廠等地。目前來看，這些地方的基礎設施建設沒有太大改善。京津冀一體化的路還很長，而燕郊一些樓盤價格被炒到1.6萬元/平方米甚至1.8萬元/平方米，現在北京的大興、房山、通州一些房子的價格也不過2萬元/平方米左右，可以說燕郊等地現在的房價是浮夸的，存在炒作。(記者 劉麗靚)