中國日報1月4日電（記者 周蘭序）近日，中國證監會正式啟動商業不動產投資信托基金（REITs）試點，被視為加快構建房地產發展新模式、穩定并改善房地產行業預期的重要舉措。業內人士認為，此舉有助于引導行業從以高負債擴張為特征的發展路徑，轉向更加注重輕資產運營和可持續發展的轉型方向。
商業不動產REITs（real estate investment trusts），是指通過持有商業不動產以獲取穩定現金流，并向基金份額持有人分配收益的封閉式公開募集證券投資基金。
制度落地：商業不動產REITs試點正式啟動
優先推進商業綜合體、商業零售、商業辦公樓、酒店等業態
12月31日，證監會公布《中國證監會關于推出商業不動產投資信托基金試點的公告》，明確相關制度安排即日起實施，滬深交易所等同步發布配套業務規則。隨著制度框架落地，符合條件的市場主體可直接向證監會、交易所申報。
知情人士透露，試點初期將堅持穩中求進，不求多、不求快，堅持嚴把發行上市質量關、合規關和風險關，重點支持符合國家政策導向、社會效益顯著、經營業績穩健且具有行業代表性的優質項目，優先推進商業綜合體、商業零售、商業辦公樓、酒店等業態，同時不排斥長租公寓等其他業態。目前看，項目儲備較為充裕，質量總體不錯。
分析人士指出，商業不動產REITs試點落地的重要意義不僅在于新增一類投資品種，還在于其對房地產行業經營模式的深層重塑。
第一，通過為具備穩定現金流的商業不動產運營提供融資工具，REITs有助于推動房企從“重資產開發”向“輕資產運營”轉型。第二，作為權益性融資工具，REITs有助于房企在不增加債務的情況下實現資金回籠，降低資產負債率、優化資本結構。第三，通過將流動性較弱的不動產轉化為可交易金融產品，盤活存量資產，REITs可以改善房企的流動性和財務狀況，有助于防范化解房地產行業金融風險。
政策定調：改善和穩定房地產市場預期
徹底改變房地產開發方式
北京大學光華管理學院教授、副院長張崢對《中國日報》表示，正式推出商業不動產REITs回應了市場長期期待，也為行業轉型提供了關鍵金融工具。
“長期來看，商業不動產行業亟需轉型，應從粗放式擴張轉向高效投資和精細化運營，從單一重資產模式轉向輕重資產有機結合，這一過程需要適配的金融工具來支持，而REITs則是其中最重要的工具。”張崢說。
商業不動產REITs試點的推出，也與近期《求是》雜志的相關論述形成呼應。
《求是》1月1日刊發的評論文章指出，盡管房地產市場正在經歷深度調整，但房地產業仍是國民經濟的重要產業和居民財富的重要來源，地位舉足輕重。文章強調，徹底改變房地產開發方式，支持房企加快從以新房銷售為主向更多持有物業、提供高品質多樣化服務轉型。
此前，中央經濟工作會議強調，著力穩定房地產市場，加快構建房地產發展新模式。
業內人士認為，相關進展釋放出中國堅定推進房地產發展新模式、穩定并改善房地產行業預期的積極信號。
REITs邁入多元發展階段
證監會：加快推進REITs市場體系建設
安永發布的相關分析稱，商業不動產REITs有望盤活長期積累的商業零售、寫字樓、酒店等存量資產，并通過資產證券化降低房地產行業對銀行信貸的依賴。同時，商業不動產（尤其是一線城市）大宗交易較為活躍，有利于REITs資產定價和市場流動性。
從REITs市場層面看，商業不動產REITs試點的啟動，也標志著我國REITs市場進入商業不動產與基礎設施并行發展的新階段，向著全門類、全資產的成熟方向邁進，有助于適配居民財富管理的需要。
證監會數據顯示，截至2025年12月27日，已有78只REITs上市，累計融資2099億元，總市值2199億元。市場運行平穩有序，2024 年以來，中證 REITs 全收益指數上漲 19%，REITs 已逐步成為重要的大類資產配置品種。
證監會表示，將加快推進REITs市場體系建設。下一步，將豐富覆蓋REITs的指數體系，支持基金管理人開發掛鉤相關指數的基金產品，并加大力度引導保險資金、社保基金、年金基金等各類中長期資金入市，發揮其穩定器和壓艙石作用，推動將REITs納入滬深港通標的范圍，擴大市場高水平對外開放。
交易所配套規則明確，通過發行REITs回收的資金不得用于購置商品住宅用地，并推動建立更為市場化的收益率要求，即產權類、經營權類 REITs 分別較十年國債到期收益率上浮 150bp、300bp。
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