從江南區大街小巷里的抱怨聲來判斷，現在不是在韓國首都首爾買房的好時機。30歲的李住在首爾南部這個繁華地區里一間出租工作室里。他說道：“找房子簡直是一場噩夢。我在考慮買什么樓，在哪里買，可是，一個月后房價上漲了20%?！彪m然他在一家大企業里有一份不錯的工作，正計劃和女朋友一起買房，但他擔心現在得繼續租房住了?！罢f會打擊富人，但實際上他們正在打擊中產階級。”

近幾個月來，這樣的抱怨變得越來越多。大首爾地區聚焦了韓國一半的人口，也聚焦了大部分有吸引力的企業、高校和娛樂場所。有想法的人幾乎都會想搬到首爾來住，但是搬過來的成本很高。據韓國官方統計，首爾的住房價格在過去三年里上漲了大約40%；KB Kookmin銀行的分析顯示，在此期間，公寓價格上漲了52%。房價上漲在很大程度上是由對江南區等熱門地區稀缺優質公寓的需求推動的。

韓國政府認為這是一種投機泡沫，在過去三年里推出了大約24項政策來給市場降溫。2019年12月，韓國政府禁止對價值超過15億韓元(約合130萬美元)的房產發放抵押貸款，這一價格大約相當于江南區一套中型公寓的價格。它還將價值超過9億韓元的公寓的最高貸款率從40%降低到20%。在7月，韓國政府宣布計劃提高對豪華宅和多處房產的所有者征收房產稅，并對短期持有的房屋銷售征收資本利得稅。然而，政策的總體效果引發了混亂，適得其反。像李這樣房地產市場時有剛需的年輕人，尤其對政客未能兌現買房承諾感到不滿。

這個問題的一個原因在于，韓國政府為市場降溫的舉措被央行的貨幣寬松政策所抵消。為了緩解新冠疫情對經濟的影響，韓國銀行下調利率，鼓勵韓國人蜂擁進入房地產行業。與此同時，征稅的提案激怒了現有投資者，可能會限制市場供給。同時，通過建造更多高質量住房來緩解高質量住房數量短缺的舉措一直進展緩慢。因此，房價一直在繼續上漲。

韓國政府的抵押貸款上限政策打擊了首次購房者，尤其是那些希望在富裕地區購房的人。韓國發展研究所的Song In-ho表示，韓國政府聲稱要幫助真正買公寓住的人，懲罰“投機者”，但阻止后者的政策也傷害了前者。

租賃市場的特殊性加劇了這種不滿。在首爾，五分之二的人買了房；其余的人都是租房住。由于韓國人傾向于將大部分儲蓄投資房地產，五分之四的房東是私人房東，而不是租房企業或公共機構，相比之下，日本的這一比例為三分之二，英國略高于一半。

大約有一半的租約是基于一種獨特的租房方式，稱為jeonse，或“關鍵資金”。根據這種合同，租客需向房東支付購房價格60%至80%的押金，能住兩年，不用交房租。這些存款讓房東有資金買更多的房子?？墒?，對于沒有積蓄的人來說，即使他們租房，也很難找到能交得房租的地方。從房價與收入的比來看，首爾似乎比倫敦或香港等城市要便宜，但它并沒有看上去那么便宜。

另外還有一些的困難。韓國的家庭債務很高，此前一直在迅速增長。韓國央行貨幣政策委員會前成員，現就職于首爾延世大學的Hahm Joon-ho認為，“整個經濟里，房地產市場比重過大。如果房價突然下跌，經濟將變得非常糟糕。”

因此，在短期內，韓國政府無法壓低價格或許不是壞事。沒有人希望在經濟由疫情放緩之際，房價會突然暴跌。疫情對經濟的影響可能會減少家庭收入，可能會推遲經濟復蘇。這是因為人們會削減支出以償還貸款——盡管減息應該會起到一定的緩解作用。

不過，從長期來看，還是要解決房價承受力的問題。Hahm表示，在降低房價方面，增加房屋供給量可能比復雜的政策干預更有效?，F在以及將來，首爾仍吸引人，而人們對房屋的要求也將一如既往的挑剔。“越來越多的人想住在高質量公寓里。首爾的房屋還不夠，所以我們要建更多公寓。”

（編譯：梁媛 編輯：王旭泉）