中國日?qǐng)?bào)網(wǎng)訊：臨近年關(guān)，業(yè)內(nèi)對(duì)樓市來年走向或房?jī)r(jià)的預(yù)測(cè)就紛至沓來，今年也不例外，但預(yù)測(cè)卻判若水火?；诔擎?zhèn)居民住房需求高潮已過、庫存壓頂難以緩解、樓市扶持政策邊際效應(yīng)減弱等，很多機(jī)構(gòu)不看好2016年的中國樓市;但“看多”的也不在少數(shù)，理由在于高層對(duì)于樓市“去庫存”空前重視，一系列“去庫存”政策已箭在弦上。另外，住房按揭貸款利率、購房稅費(fèi)成本已經(jīng)降至歷史最低，當(dāng)前已經(jīng)是購房最好時(shí)機(jī)，這也支持樓市繼續(xù)繁榮。
2015年的中國樓市，出現(xiàn)史無前例的“大分化”，即一二線城市樓市熱得發(fā)燙，三四線城市深陷庫存泥潭。樓市下游銷售端持續(xù)回暖，全年商品房銷售面積有望探至2013年歷史最高峰(13億平方米)，但上游拿地、新開工和開發(fā)投資卻始終在探底。樓市“去庫存”上升到國家戰(zhàn)略，意味著人口紅利已過，住房需求高潮已過，樓市供求關(guān)系已經(jīng)逆轉(zhuǎn)。由此，“大分化”趨冷的一端在2016年難以逆轉(zhuǎn)，而趨熱的一端能否維持，抑或進(jìn)一步走高，將決定2016年樓市對(duì)于經(jīng)濟(jì)“托底”貢獻(xiàn)有多大。
路透社近日預(yù)計(jì)，2016年中國商品住房均價(jià)將上漲2%，去庫存至少要兩年才能完成;穆迪公司預(yù)測(cè)，2016年我國商品房銷售額增速將降至5%以下;而中國社科院發(fā)布一期《中國住房發(fā)展報(bào)告》預(yù)計(jì)，從2016年第二季度開始，中國房?jī)r(jià)將面臨一定的下行壓力，第三季度很有可能出現(xiàn)同比快速下跌的情形。
2015年接近尾聲了，那么，2016年未來樓市發(fā)展趨勢(shì)又是怎樣的呢?帶著種種疑問我們采訪了京投銀泰集團(tuán)總裁高一軒先生。從房?jī)r(jià)、區(qū)域價(jià)值、金融政策三大角度做了闡述。
京投銀泰集團(tuán)總裁 高一軒
房?jī)r(jià)角度
一、由于穩(wěn)定發(fā)展仍然是2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)的主基調(diào)，因此整體房地產(chǎn)價(jià)格水平將呈現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)
從整體宏觀環(huán)境來看，2016年的整體的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和局勢(shì)并沒有明顯地表現(xiàn)出有所扭轉(zhuǎn)的契機(jī)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍將面臨較大的壓力，2016年整體經(jīng)濟(jì)仍需要房地產(chǎn)行業(yè)來進(jìn)行有效的支撐，去年政府對(duì)于多次表態(tài)要去庫存，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)著力于供給側(cè)改革解決供需錯(cuò)位的問題，形成有效供給, 促進(jìn)消費(fèi)總量提高和消費(fèi)升級(jí)，推動(dòng)家庭對(duì)居住空間、居住品質(zhì)及其生活服務(wù)需求的升級(jí)，從而將進(jìn)一步拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度。
二、從市場(chǎng)情況來看，2016年價(jià)格最有可能會(huì)呈現(xiàn)出穩(wěn)相對(duì)高位、防巨幅波動(dòng)的“雙穩(wěn)”的格局，既不會(huì)出現(xiàn)顯著下降，也不太可能出現(xiàn)大幅上漲
整個(gè)2015年，改善型住房需求比例將持續(xù)增加，與之相對(duì)應(yīng)的，首次置業(yè)剛性需求和投資需求將逐漸趨于弱化，2015年政府對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度發(fā)生了根本性的變化，多頻次的刺激性政策出臺(tái)，以全面支持改善型購房需求，并促進(jìn)了改善型需求集中釋放，2016年，改善需求會(huì)進(jìn)入市場(chǎng)常態(tài)化，在2015年價(jià)格基礎(chǔ)水平下，價(jià)格漲幅會(huì)放緩，并保持平穩(wěn)。
三、2016年各城市的價(jià)格分化程度將有可能加劇，一線城市和需求旺盛的二線城市房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力支撐仍然較為充足
目前一線城市土地市場(chǎng)異常火熱，較高的土地成交價(jià)格將直接推動(dòng)住房?jī)r(jià)格的上漲，新房產(chǎn)品將全面實(shí)現(xiàn)高端化，2016年，一線城市新建住宅價(jià)格水平有可能繼續(xù)存在結(jié)構(gòu)性上漲的壓力，在中央供給側(cè)改革的方針下，開發(fā)企業(yè)會(huì)更加珍惜一線城市的投資機(jī)會(huì)，對(duì)于項(xiàng)目運(yùn)作也會(huì)更多的注重利潤(rùn)率而非周轉(zhuǎn)速度，同時(shí)，在一線城市龐大的需求人口基數(shù)下，實(shí)力較強(qiáng)的開發(fā)企業(yè)在一線城市開發(fā)項(xiàng)目則更加有底氣。
區(qū)域價(jià)值角度
一、 一線城市及其周邊的衛(wèi)星市鎮(zhèn)，預(yù)計(jì)2016年仍會(huì)延續(xù)今年的市場(chǎng)投資熱度和關(guān)注熱度，供求或?qū)⒊掷m(xù)看漲
由于一線城市具備經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)強(qiáng)勢(shì)、人口吸納能力較強(qiáng)、土地消化周期較短、規(guī)劃利好兌現(xiàn)時(shí)間較快等特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，仍然會(huì)吸引大量的投資機(jī)會(huì)，一線城市的房?jī)r(jià)，并非單純由供求關(guān)系決定的，其更深層次的原因在于資源的持續(xù)聚集，優(yōu)勢(shì)資源聚集在一線，造成了人群的非常聚集，資金只要有機(jī)會(huì)就涌入樓市。優(yōu)秀資源在一線城市聚集，并向周邊城市蔓延，城市之間及城市內(nèi)部分化加劇，一線城市已經(jīng)實(shí)現(xiàn)郊區(qū)化，正在進(jìn)入郊區(qū)城市化的發(fā)展階段。
二、 從城市內(nèi)部資源分布來看，城市軌道延伸的區(qū)域，將使未來房地產(chǎn)開發(fā)的新的熱點(diǎn)區(qū)域
軌道交通的開發(fā)，吸引生活、商業(yè)、商務(wù)、文化、娛樂等設(shè)施向軌道交通站點(diǎn)周圍集中分布，刺激站點(diǎn)周圍土地的高密度開發(fā)，并繁榮整個(gè)軌道交通沿線的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。以北京為例，到2020年，將形成近1000公里的軌道路網(wǎng)，未來將形成四通八達(dá)的連接各衛(wèi)星城的地鐵網(wǎng)絡(luò)體系，在軌道可觸及的城市價(jià)值洼地，勢(shì)必會(huì)在軌道的帶動(dòng)下，產(chǎn)生更多的投資機(jī)會(huì)和更多的市場(chǎng)關(guān)注度。
金融政策角度
一、從整體來看，在去庫存的壓力下，政策紅利仍有可能將延續(xù)
目前預(yù)期最強(qiáng)烈的是金融政策，包括房貸和公積金等貸款政策;財(cái)稅政策方面仍存在進(jìn)一步減稅的可能，2016年房地產(chǎn)行業(yè)仍舊會(huì)被作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要產(chǎn)業(yè)，因此，政策紅利仍可能將延續(xù)，甚至更多強(qiáng)力刺激政策也有可能進(jìn)一步出臺(tái)，包括最近熱議的貸款利息抵扣所得稅、進(jìn)一步降低首付比例等進(jìn)一步強(qiáng)烈的刺激政策。這些政策對(duì)于改善型需求持續(xù)釋放形成正能量，也將會(huì)是2016年整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)保持穩(wěn)定的前提。
二、2016年樓市的調(diào)控政策或?qū)?shí)行差別化對(duì)待，采取“有保有壓”的分類調(diào)控思路
北京、上海等房?jī)r(jià)上漲較快、地王頻出的一線城市，政策導(dǎo)向?qū)⒁钥胤績(jī)r(jià)、穩(wěn)銷售為主，進(jìn)一步的包括信貸、財(cái)稅等各種刺激政策預(yù)計(jì)不會(huì)再進(jìn)一步放寬，在房?jī)r(jià)上漲過快的區(qū)域，甚至仍有政策收緊的可能，比如信貸審批在一線城市或?qū)⒏訃?yán)格。
【公司簡(jiǎn)介】
京投銀泰：超過千億資產(chǎn)國有獨(dú)資企業(yè)
京投公司是由北京市國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)出資成立的國有獨(dú)資公司。截至2008年末，公司注冊(cè)資本400多億元，總資產(chǎn)921.74億元，凈資產(chǎn)517.91億元。09年5月總資產(chǎn)已突破1000億元，成為北京市第二家總資產(chǎn)超過千億元的大型企業(yè)。作為北京市軌道交通投融資平臺(tái)和業(yè)主，京投公司承擔(dān)著北京市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的投融資和資本運(yùn)營任務(wù)(近期以軌道交通為主)。目前， 它正建設(shè)著北京地鐵4號(hào)線、6號(hào)線、7號(hào)線、8號(hào)線二期、9號(hào)線、10號(hào)線二期、14號(hào)線、15號(hào)線等13條城市軌道交通新線。同時(shí)，該公司還代表北京市投資參與京滬、京石、京津等高速鐵路的建設(shè)。為了創(chuàng)造更有價(jià)值的軌道交通體系，建設(shè)更加美好的城市人居環(huán)境，京投公司參考世界先進(jìn)的城市軌道交通經(jīng)營理念，致力于研究并推動(dòng)北京市軌道交通沿線土地一級(jí)開發(fā)、二級(jí)開發(fā)及地下空間的統(tǒng)籌規(guī)劃和集約利用，推動(dòng)軌道交通建設(shè)與沿線土地開發(fā)經(jīng)營協(xié)同發(fā)展，促進(jìn)“軌道+土地”的市場(chǎng)化運(yùn)作。通過并購進(jìn)入資本市場(chǎng)，注資并控股京投銀泰股份有限公司，由此展開了兩大強(qiáng)勢(shì)品牌的戰(zhàn)略合作。
京投銀泰股份有限公司以優(yōu)質(zhì)資源和成熟開發(fā)經(jīng)驗(yàn)為依托，公司定位為新型的以軌道交通地產(chǎn)為開發(fā)主線，輔以綜合物業(yè)和景觀物業(yè)的大型地產(chǎn)集團(tuán)。在高起點(diǎn)戰(zhàn)略定位的指引下，公司著力盤整現(xiàn)有人才隊(duì)伍，不斷提高人力資源配置水平，大力吸引有豐富行業(yè)經(jīng)驗(yàn)和標(biāo)桿企業(yè)從業(yè)經(jīng)歷的優(yōu)秀人才加盟公司，在優(yōu)質(zhì)的平臺(tái)上施展才能，共同繪制事業(yè)的新藍(lán)圖，實(shí)現(xiàn)企業(yè)與個(gè)人同步跨越發(fā)展。
